Смета выросла: откуда берутся проценты и кто за них платит

Стяжку вскрывают на третий день. Под ней оказывается не тот пирог, что был в расчёте: две разновозрастные заливки, между ними сухой песок, в углу труба, которой нет ни на одном плане. Прораб зовёт заказчика, заказчик считает в уме и понимает, что сумма, под которой он подписался месяц назад, только что перестала быть суммой.

Дальше почти всегда звучит фраза про «плюс двадцать-тридцать процентов» — интонацией закона природы. Это не закон природы, и разбирать её надо не целиком, а по частям: у каждой части рост имеет свою причину, и от причины зависит, чья это доплата.

Сначала — про число в заголовке

Заголовок пришлось переписать. Формулировку «смета растёт на 20–30 %» повторяют все, а источника у неё нет: ни отраслевой статистики по отделке жилья, ни выборки договоров, ни исследования по российскому рынку, на которое можно сослаться номером и годом. Это цеховое поверье, и подавать его как факт нечестно.

Что действительно проверяется — исследование другого класса объектов. Bent Flyvbjerg, Mette Skamris Holm и Søren Buhl, «Underestimating Costs in Public Works Projects: Error or Lie?» (Journal of the American Planning Association, vol. 68, no. 3, 2002, pp. 279–295), выборка — 258 транспортных инфраструктурных проектов на 90 млрд долларов в двадцати странах. Их вывод дословно: «Costs are underestimated in almost 9 out of 10 projects. For a randomly selected project, the likelihood of actual costs being larger than estimated costs is 86%» — и там же: «Actual costs are on average 28% higher than estimated costs (sd=39)». В разбивке по типам: рельсовый транспорт — 44,7 %, мосты и тоннели — 33,8 %, дороги — 20,4 %, по всем 258 объектам — 27,6 % при стандартном отклонении 38,7.

Соблазн подставить эти проценты в ремонт квартиры велик, и делать этого нельзя ровно по той причине, которую называют сами авторы: различия между типами проектов значимы (F-тест, p<0,001), «project type matters» — перенос числа с одного класса объектов на другой запрещает сама работа. И вторая деталь, которую почти всегда теряют в пересказах: все расчёты сделаны в постоянных ценах (fixed prices). То есть 28 % — это не инфляция. Это разница между тем, что посчитали при решении строить, и тем, что вышло по факту.

Отсюда единственный честный вывод: перерасход в строительстве — систематическое явление, подтверждённое на большой выборке, но конкретного процента для отделки квартиры не существует. Дальше — про то, из чего этот процент складывается в вашем случае.

Твёрдая или приблизительная: развилка, из которой растёт всё остальное

Пункт 4 статьи 709 ГК РФ формулирует это в двух строках: «Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой». Умолчание работает в пользу заказчика — чтобы смета стала приблизительной, это надо написать прямо.

Дальше пункт 6 той же статьи закрывает главный сценарий спора: «Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов». Проще говоря, сюрприз под стяжкой — риск подрядчика, если цена твёрдая. Единственное исключение прописано там же: «При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора» — тогда подрядчик вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика — расторжения по статье 451.

Для частного заказчика поверх этого ложится статья 33 Закона «О защите прав потребителей». Её пункт 1: «На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно». Требование сметы — право, которым почти не пользуются. Пункт 2 повторяет запрет на увеличение твёрдой сметы и добавляет, что расторгать договор из-за подорожания материалов исполнитель может только в судебном порядке.

Последняя строка таблицы — самая рабочая. Пункт 5 статьи 709 и абзац второй пункта 3 статьи 33 ЗоЗПП устроены одинаково: исполнитель, «своевременно не предупредивший потребителя о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан исполнить договор, сохраняя право на оплату работы (услуги) в пределах приблизительной сметы». Молчание до факта стоит подрядчику разницы.

Десять процентов — единственный порог, который назвал закон

Цифра, которую все ищут, в кодексе есть, только относится она не к тому, к чему её обычно прикладывают. Пункт 1 статьи 744 ГК РФ: «Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ». Больше — только «на основе согласованной сторонами дополнительной сметы» (пункт 2). Зеркальное право подрядчика — пункт 3: он вправе требовать пересмотра сметы, «если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов».

Десять процентов — это не допустимый перерасход. Это граница, за которой изменение перестаёт быть распоряжением заказчика и становится предметом отдельного соглашения.

Важная оговорка о том, где эти нормы применяются. Статьи 743 и 744 живут в параграфе о строительном подряде, и пункт 2 статьи 740 распространяет его правила «также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором». При этом пункт 3 статьи 740 добавляет, что когда работы ведутся «для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина», к договору применяются правила о правах заказчика по бытовому подряду, а пункт 3 статьи 730 подключает сверху законы о защите прав потребителей. Практический смысл: частный заказчик получает права из обоих слоёв, но конкретную конструкцию задаёт текст его договора — а не пересказ в интернете.

Пять мест, где смета набирает вес

Рост почти никогда не бывает одной суммой. Это пять разных явлений, и лечатся они разным.

Первая строка — единственная, которую не закрыть аккуратностью. Остальные четыре закрываются документами. Изменения решений после старта — это то, ради чего существует полный комплект рабочих листов: каждая правка, внесённая до стройки, стоит времени проектировщика, а после стройки — демонтажа. Именно на этой границе проявляются ошибки планировки, которые всплывают уже на объекте.

Недосчитанные мелочи почти всегда сидят в одной таблице — ведомости комплектации. Строка «плитка серая матовая» без артикула, калибра и запаса на подрезку превращается в перерасход ровно в тот момент, когда раскладку строят от видовой стены, а не по площади из плана. Отдельная статья — мебель: разница между заказной и готовой считается заранее, и считается по деньгам, а не по ощущению.

Две последние строки таблицы часто сваливают в одну, а они разные. Инфляция действует на весь рынок и на весь срок проекта: чем длиннее стройка, тем больше расхождение между ценой, по которой считали, и ценой, по которой купили. Курс бьёт точечно и мгновенно — по конкретным строкам спецификации, и не в момент выбора позиции, а в момент оплаты счёта. Поэтому спецификацию имеет смысл делить на две части, а длинные позиции заказывать не по готовности денег, а обратным счётом от даты монтажа.

Что не поддаётся оценке до вскрытия

Честный список того, где до демонтажа цифры нет ни у кого — ни у сметчика, ни у прораба.

Пирог пола

число слоёв, наличие звукоизоляции, перепад по уровню и то, придётся ли снимать стяжку целиком или достаточно локального ремонта

Состояние штукатурки

держится ли существующий слой; отбить и заново оштукатурить всю квартиру — это другой порядок сумм, чем шпаклевать поверх

Старая проводка

сечение, материал жил, наличие скруток в стенах и распаячных коробок, замурованных без доступа

Вентканалы и стояки

фактическое сечение, состояние, самовольные врезки соседей и то, попадает ли короб в проектные габариты

Геометрия проёмов и стен

завалы и отклонения, которые видны на обмере, но их стоимость выравнивания — только после вскрытия отделки

Часть этого снимается ещё до сметы. Обмерный план с фиксацией отклонений не покажет, что под стяжкой, но покажет геометрию — и уже она объясняет половину «неожиданных» объёмов штукатурки. Оставшееся закрывается только вскрытием: контрольный шурф в стяжке и демонтированный участок штукатурки в одной комнате стоят дешевле, чем месяц спора о том, кто это не предусмотрел.

Резерв — это строка, а не настроение

Резерв работает только тогда, когда у него есть параметры. Иначе он растворяется в первую же неделю и не воспринимается как деньги, которые кому-то принадлежат.

База начисления

процент считается от строительно-монтажных работ, а не от всего бюджета вместе с мебелью и техникой

Кто распоряжается

расход резерва — решение заказчика, а не прораба; иначе это не резерв, а вторая смета

На что тратится

только на непредвиденные вскрытия; изменение решений финансируется отдельно, чтобы было видно цену собственных правок

Что остаётся в конце

неизрасходованный остаток возвращается заказчику — это записывается в договор до старта

Про обратную сторону стоит сказать прямо, потому что о ней молчат. Если подрядчик уложился дешевле, деньги остаются у него: пункт 1 статьи 710 ГК РФ сохраняет за ним «право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ». Пункт 2 разрешает иное: «В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами». Строка про распределение экономии либо вписана до подписания, либо её нет никогда.

Три вещи, которые сдвигают дело сильнее любых переговоров о цене, делаются до первого удара перфоратором. Полная спецификация — потому что перерасход рождается в строках без артикула. Проработанное техзадание — потому что половина «изменений по ходу» это вопросы, которые никто не задал вовремя: где розетки у изголовья, сколько их и в каких группах, нужна ли звукоизоляция стены к соседям и на сколько сантиметров она съест комнату. И вскрытие до сметы — потому что твёрдая цена по невскрытому объекту существует только в двух видах: с зашитым в неё запасом подрядчика или как будущий спор.

Разбор того, во что обходятся решения в жёстком бюджете, показывает эту логику с другой стороны: там экономия удавалась именно на тех строках, которые были посчитаны заранее, и проваливалась ровно там, где строку заполняли словами. А само превращение планировки в деньги — отдельная механика сметы, и начинается она задолго до того, как в квартиру заходит бригада.